Često postavljena pitanja

Kupnja nekretnine u Hrvatskoj može biti izvrsna prilika za ulaganje zbog njezinog turističkog potencijala. To je vrlo privlačno mjesto za iseljenike, investitore u nekretnine, poduzetnike i umirovljenike iz cijelog svijeta. Hrvatska je stvarno sigurno mjesto za život. Slikoviti krajolik Hrvatske prošaran je prekrasnim otocima, osunčanim plažama, bujnim zelenilom i povijesnim spomenicima, što je čini omiljenom destinacijom za ulaganje.

Bilo tko iz zemalja EU-a može kupiti i posjedovati nekretninu u Hrvatskoj pod uvjetom da se sukladno prostornoplanskoj dokumentaciji nalaze unutar granica građevinskog prostora. Privatne osobe iz EU-a imaju sva prava kao i lokalni kupci.

Građani izvan EU-a mogu kupovati s istim pravima uz suglasnost Ministarstva pravosuđa, pod uvjetom da država ima ugovor o reciprocitetu između Republike Hrvatske i dotične države.

• Kupnja nekretnine kao privatna osoba:

Ova je opcija dostupna svim državljanima EU bez ograničenja.

Državljani drugih nacionalnosti mogu kupiti nekretninu pod uvjetom da je njihova država na popisu s kojima postoji uzajamnost, a u tom slučaju moći će uknjižiti vlasništvo nakon dobivanja suglasnosti hrvatskog Ministarstva pravosuđa. Proces odobravanja može započeti nakon što potpišete i ispunite kupoprodajni ugovor. Ako niste državljanin EU-a, kontaktirajte nas kako biste saznali možete li na ovaj način kupiti nekretninu u Hrvatskoj.

Nema poreza na kapitalnu dobit, osim ako ne prodate nekretninu unutar 2 godine od datuma kada ste je kupili.

• Kupnja nekretnine preko tvrtke u Hrvatskoj :

Ova je opcija dostupna svim nacionalnostima. To je jedini mogući način za državljane koji nisu državljani EU ili nisu na popisu odobrenih da dobiju suglasnost Ministarstva pravosuđa RH. U nekim slučajevima kupci ipak žele nastaviti s investicijom i u tom slučaju, osobito ako planiraju razviti posao iznajmljivanja u Hrvatskoj. Osnivanje društva s ograničenom odgovornošću jednostavan je postupak i koštat će vas oko 2.500 EUR za osnivački kapital, 500 EUR za javnog bilježnika i sud plus naknada za usluge odvjetnika. Bit ćete imenovani vlasnikom i direktorom tvrtke, ali imajte na umu da će imovina biti u vlasništvu vaše tvrtke – budući da je pravna osoba, podlijegat će korporativnim zakonima i porezima. Uz to će se morati ugovoriti i usluge računovodstvenog servisa za tvrtku.

Odvjetnici prodavatelja obično će prikupiti sve informacije vezane uz nekretninu i poslati ih odvjetnicima kupca zajedno s nacrtom kupoprodajnog ugovora. Odvjetnici kupca izvršavaju temeljitu dubinsku analizu svih pravnih dokumenata koji se odnose na nekretninu i dat će vlastite komentare na nacrt kupoprodajnog ugovora.

Ako financiranje nije osigurano ili postoje identificirani problemi s nekretninom koje prodavatelj mora riješiti prije prijenosa, strane mogu prvo sklopiti predugovor, preuzimajući obvezu sklapanja konačnog kupoprodajnog ugovora nakon što su problemi razriješeni/financiranje odobreno.

Nakon što su dogovoreni svi uvjeti prodaje/kupnje i nema daljnjih nesuglasica među stranama, može doći do realizacije ugovora. Kupoprodajni ugovor koji se odnosi na nekretninu mora biti sklopljen u pisanom obliku – obično je to jedan dokument koji su potpisale obje strane. Osim toga, potpis prodavatelja mora biti ovjeren kod javnog bilježnika kako bi se prijenos vlasništva mogao evidentirati u zemljišne knjige.

Nakon sklapanja kupoprodajnog ugovora, odvjetnici kupca dužni su izvršiti upis u zemljišne knjige. Potrebno je platiti porez na promet nekretnina.

Vrlo je važna podrška stručnih profesionalaca i dubinska analiza nekretnine.

Provjera vlasništva nekretnine važan je korak u procesu kupnje. To vam može pomoći da izbjegnete neuredne pregovore ili nasljeđivanje tereta koji nemaju nikakve veze s vama. Provjerite prostornu regulaciju i namjenu nekretnine (stambena ili poljoprivredna) jer takvi podaci nisu javni.

Prije finalizacije procesa kupnju nekretnine u Hrvatskoj, stranci moraju dobiti dopuštenje Ministarstva pravosuđa za kupnju nekretnine. Građani EU/EEA mogu preskočiti ovaj korak jer im nije potrebna suglasnost Ministarstva pravosuđa.

U eurima, jer je ova valuta uvedena 1. siječnja 2023.

Fizičke osobe na plaćaju porez na dobit pod uvjetom da je nekretnina bila u njihovom vlasništvu dulje od dvije godine.

Ako se nekretnina proda unutar prve dvije godine, tada se na dobit plaća „porez na kapitalnu dobit” od 20%.

Ovaj porez se ne plaća unutar dvije godine, ako je nekretnina prodana, a koristila se za stanovanje od strane prodavatelja ili njegove uže obitelji, cijelo to vrijeme.

Ako je nekretnina kupljena u vrijeme izgradnje, ili izgrađena na zemljištu koje se kupilo, tada se vrijeme upotrebe počinje računati od dana kada je izdana 'uporabna dozvola', a ne kada je obavljena kupnja.

Također postoje porezne obveze za osobe koje prodaju tri ili više sličnih nekretnina u razdoblju od pet godina. U tom slučaju pružit ćemo takvim investitorima stručne savjete vezano uz porezno planiranje.

Imajte na umu da se za tvrtke koje prodaju nekretninu primjenjuju drugačija porezna pravila.

Za više informacija kontaktirajte nas i mi ćemo vas upoznati s relevantnim poreznim i računovodstvenim stručnjacima.

• Sve oglašene cijene nekretnina predstavljaju iznos koje traže prodavači. Ukoliko je određena nekretnina u sustavu PDV-a, PDV je već uključen u traženu cijenu, osim ako nije drugačije navedeno. Kod kupnje nekretnine u Hrvatskoj, svaki kupac treba biti svjestan dodatnih troškova - posredničke provizije, odvjetničke naknade i poreza na promet nekretnina. Ti troškovi mogu varirati od 5% do oko 8% cijene nekretnine, kao što je opisano u nastavku. Obavezno ih uračunajte u svoj ukupni budžet kako biste izbjegli neugodna iznenađenja.
• Posrednička provizija – 3% + PDV
• Odvjetnički troškovi – 1% + PDV: Odvjetnički troškovi uključuju rad koji obavlja odvjetnik da istraži vlasništvo, zakonitost, sastavi predugovor i/ili ugovor i podnese zahtjev za uknjižbu vlasništva u vaše ime. Naknada iznosi 1% + PDV od konačno dogovorene cijene nekretnine. Polovica odvjetničkog honorara plaća se unaprijed (prije sklapanja predugovora), a druga polovica prilikom podnošenja zahtjeva za uknjižbu vlasništva.
• Porez na promet nekretnina – 0 ili 3%: Porez na promet nekretnina iznosi 3% i plaća ga svaki kupac (domaći ili strani). Javni bilježnik će poreznu prijavu poslati automatski nakon ovjere kupoprodajnog ugovora. Možete očekivati ​​da ćete vrlo brzo dobiti nalog za plaćanje poreza koji ćete morati platiti u roku od 15 dana od primitka rješenja. Nekretnina koju prodaje fizička osoba (osoba izvan sustava PDV-a) ili nekretnina izgrađena prije uvođenja PDV-a (1. siječnja 1998.) oporezivat će se stopom od 3%. Nekretnina koju prodaje obveznik PDV-a, izgrađena od 1. siječnja 1998. do 31. prosinca 2014., oporezivat će se stopom od 3%. Međutim, porezna osnovica ne može biti cjelokupna vrijednost nekretnine, već samo njezin manji dio koji se odnosi na vrijednost zemljišta i infrastrukture sadržane u cijeni. To je zato što je sama gradnja terećena PDV-om (koji ćete platiti kroz cijenu nekretnine). Nekretnina koju prodaje obveznik PDV-a, izgrađena nakon 1. siječnja 2015. bit će u cijelosti oporezivana PDV-om (koji ćete platiti kroz cijenu nekretnine). Stoga se neće primjenjivati ​​porez na promet nekretnina.